1.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于( )。
A.部门规章
B.司法解释
C.行政法规
D.宪法
答案：D
解析：宪法具有的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。
2.以下属于部门规章的是( )。
A.《城市房地产管理法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《房屋登记办法》
D.《城市房地产抵押估价指导意见》
答案：C
解析：《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产抵押估价指导意见》分别属于法律、行政法规、地方性法规和规范性文件。
3.下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是( )。
A.15周岁自己挣钱生活的孤儿
B.17周岁生活费来自父母的开云kaiyun(中国)生
C.19周岁一直未参加工作的待业青年
D.20周岁不能辨认自己行为的精神病人
答案：C
解析：在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
4.对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过( )年提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
A.2
B.5
C.10
D.20
答案：D
解析：对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
5.商品房买卖合同为( )。
A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
答案：D
解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据《商品房买卖合同》示范文本。
6.按《担保法》规定，合同中约定的定金数额不能超过主合同标的额的( )。
A.10%
B.15%
C.20%
D.25%
答案：C
解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
7.下列行为中，不属于房地产交易的是( )。
A.房地产买卖
B.房地产抵押
C.房屋租赁
D.房地产设立地役权
答案：D
解析：房地产设立地役权，属于担保物权。
8.《反不正当竞争法》不禁止的行为是( )。
A.假冒行为
B.虚假的宣传行为
C.销售合同中的折让条款
D.给予购买人回扣的行为
答案：C
解析：在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处;对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处。
9.下列关于定金和违约金的表述中，正确的是( )。
A.不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B.约定的定金额超过法定限额则全部定金条款无效
C.定金和违约金只能选择其一适用
D.定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
答案：C
解析：定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
10.下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A.“鸟巢”场馆建设用地
B.国家大剧院建设用地
C.地方政协办公用地
D.上市公司办公用地
答案：D
解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
11.下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。
A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场
B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C.集体土地不经征用不得出让
D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
答案：B
解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
12.甲开发公司按法定年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为( )年。
A.38
B.40
C.48
D.50
答案：C
解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，综合或其他用地土地使用权出让年限50年。50-2=48年。
13.国有土地租赁期限在( )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
A.3个月
B.6个月
C. 9个月
D.一年
答案：B
解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
14.不属于城市规划的实施管理范畴的是( )。
A.建设项目选址意见书
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.建设工程规划许可证
答案：B
解析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
15.下列关于城市总体规划的表述中，错误的是( )。
A.城市总体规划的规划期限一般为20年
B.城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排
C.城市的总体规划由城市人民政府审批
D.城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见
答案：C
解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
16.房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由( )认定。
A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.房地产登记机构
D.规划行政主管部门
答案：D
解析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
17.下列关于建设工程招标的表述中，错误的是( )。
A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标
B.属于外国政府援助资金的项目必须招标
C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动
D.工程招标代理机构资格分为甲、乙两级
答案：C
解析：依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。
18.在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是( )。
A.供热系统为1个供暖期
B.电气系统为1年
C.装修工程为2年
D.卫生间防渗漏为2年
答案：C
解析：供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。
19.某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。
A.2006年1月9日
B.2008年1月9日
C.2009年1月9日
D.2011年1月9日
答案：C
解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。
20.商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。
A.中介服务
B.房屋结构
C.装饰装修
D.物业管理
答案：C
解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
21.税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当( )。
A.重新申报成交价
B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金
C.书面说明成交价偏低的原因
D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金
答案：D
解析：税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。
22.《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：D
解析：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
23.下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。
A.未竣工的预售商品房不得再行转让
B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
答案：B
解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
24.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失( )为标准适当减少。
A.15%
B.20%
C.25%
D.30%
答案：D
解析：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
25.按《合同法》规定，房屋租赁期限( )。
A.不得超过10年
B.不得超过15年
C.不得超过20年
D.不受限制
答案：C
解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
26.下列关于抵押的表述中，错误的是( )。
A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B.公立开云kaiyun(中国)校的教开云kaiyun(中国)楼不得抵押
C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提拱担保或者增加担保以弥补不足
D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产
答案：D
解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。
27.房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易( )的减少。
A.税金
B.成本
C.手续
D.要件
答案：B
解析：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。
28.由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权( )。
A.房屋更正登记
B.房屋注销登记
C.房屋所有权变更登记
D.房屋撤销登记
答案：C
解析：房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。
29.新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由( )。
A.房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B.业主委员会申请房屋登记
C.物业服务企业申请房屋登记
D.房屋登记机构直接登记
答案：A
解析：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
30.房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为( )个工作日。
A.1
B.7
C.10
D.30
答案：C
解析：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：抵押权、地役权登记，10个工作日。
31.下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。
A.在建工程抵押权可以转让
B.已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记
C.已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记
D.在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
答案：B
解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
32.按国家现行规定，每套经济适用住房登记收费标准每件为( )元。
A.10
B.40
C.80
D.550
答案：B
解析：住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80元。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。
33.属于房地产经纪活动的是( )。
A.房地产咨询
B.房地产居间
C.物业管理
D.房地产估价
答案：B
解析：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
34.设立房地产中介服务机构，应当向当地( )管理部门申请设立登记。
A.工商行政
D.税务
C.建设行政
D.价格
答案：A
解析：设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。
35.房地产经纪人执业资格考试通过的标准是，参加全部4个科目考试的人员必须在( )内通过应试科目。
A.一个考试年度
B.任意两个考试年度
C.报考约定的两个考试年度
D.连续两个考试年度
答案：D
解析：房地产经纪人执业资格考试，考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。
36.房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由( )负责。
A.人力资源和社会保障部
B.省(自治区、直辖市)建设厅
C.中国房地产估价师与房地产经纪人开云kaiyun(中国)会
D.所在地房地产经纪人协会
答案：C
解析：中国房地产估价师与房地产经纪人开云kaiyun(中国)会按照规定，实施全国房地产经纪人注册工作，将准予注册和注销注册的人员名单报住房和城乡建设部备案。
37.甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20%，则该公司年应纳房产税为( )万元。
A.23.52
B.29.40
C.294.00
D.235.20
答案：A
解析：2450×(1—20%)×1.2%=23.52万元。
38.城镇土地使用税实行( )。
A.定额税率
B.比例税率
C.累进税率
D.累退税率
答案：A
解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。
39.崔某所拥有的房屋价值150万元，肖某所拥有的房屋价值250万元，若税率按照3%计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为( )万元。
A.3.0
B.4.5
C.7.2
D.12.0
答案：A
解析：100×3%=3万元。
40.陈某于2002年购买一套别墅，2008年因出国定居将其转让，根据现行税收规定，( )。
A.应全额征收营业税
B.经申请可免征营业税
C.减半征收营业税
D.按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税
答案：B
解析：此题已过时。自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
41.2008年5月江某委托甲房地产经纪公司将闲置住房按市场价出租，年租金为12 000元，则江某应缴纳的个人所得税是( )元。
A.360
B.480
C.1200
D.2400
答案：C
解析：2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。12 000×10%=1200元。
42.住房公积金不具备的特点是( )。
A.义务性
B.无偿性
C.互助性
D.保障性
答案：B
解析：义务性 、互助性、保障性是住房公积金的特点，
43.下列关于住房公积金的表述中，错误的是( )。
A.城镇集体企业的职工应缴存住房公积金
B.城镇私营企业的职工应缴存住房公积金
C.外商投资企业无须缴存住房公积金
D.城镇个体工商户可申请缴存住房公积金
答案：C
解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。
44.职工可以提取住房公积金的情形是( )。
A.迁往异地工作
B.大修自住住房
C.购买商铺
D.支付物业管理费
答案：B
解析：职工特定消费提取：1)职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取;2)偿还购房贷款本息时的提取;3)房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。4)职工享受城镇最低生活保障;与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活困难的。
45.我国住房公积金制度实行的利率政策是( )。
A.低存低贷
B.低存高贷
C.高存低贷
D.高存高贷
答案：A
解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则。
46.选聘专业公司承担专项经营管理服务是( )的权利。
A.物业服务企业
B.业主
C.业主大会
D.业主委员会
答案：C
解析：此题已过时。业主大会履行以下职责：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：③选聘、解聘物业服务企业等。
47.根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。
A.二分之一
B.五分之三
C.三分之二
D.五分之四
答案：C
解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：
①制定和修改业主大会议事规则;
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
③选举业主委员会或者更换业主委员成员;
④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
⑥改建、重建建筑物及其附属设施;
⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第
⑤项和第⑥项规定的事项，应当经共有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
48.业主大会成立前，住宅专项维修资金由( )代管。
A.售房单位
B.房地产主管部门
C.已入住的业主
D.物业服务企业
答案：B
解析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
49.业主委员会是( )的执行机构。
A.物业服务企业
B.社区居委会
C.业主大会
D.业主或物业住用人
答案：C
解析：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
50.返本销售和变相返本销售商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以罚款( )。
A.1万元以下
B.1万元以上2万元以下
C.1万元以上3万元以下
D.2万元以上3万元以下
答案：C
解析：返本销售或者变相返本销售商品房的处罚依据是《商品房销售管理办法》第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
51.承担民事责任的方式有( )。
A.停止侵害
B.没收财产
C.返还财产
D.赔偿损失
E.支付违约金
答案：ACDE
解析：承担民事责任的方式主要有下列10种：1.停止侵害;2.排除妨碍;3.消除危险;4.返还财产;5.恢复原状;6.修理、重作、更换;7.赔偿损失;8.支付违约金; 9.消除影响、恢复名誉; 10.赔礼道歉。
52.我国民法的基本原则有( )。
A.公序良俗原则
B.权利公示原则
C.权利法定原则
D.自愿原则
E.禁止滥用权利原则
答案：ADE
解析：民法的基本原则包括平等原则、诚实信用原则、公序良俗原则、自愿原则、禁止滥用权利原则。
53.工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。
A.进度
B.人员
C.质量
D.安全
E.投资
答案：ACE
解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。
54.下列关于房地产开发企业的表述中，错误的有( )。
A.房地产开发企业的注册资本不得低于100万元
B.房地产开发企业资质按照企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发企业领取《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件
C.《暂定资质证书》的延长期不得超过3年
D.房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资
E.现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35%
答案：CDE
解析：房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作价出资。
55.《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有( )等。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
答案：BCE
解析：《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。
56.下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有( )。
A.租赁合同到期的
B.将承租的房屋擅自改变使用用途的
C.无正当理由，拖欠房租3个月以上的
D.将承租的房屋擅自转借他人使用的
E.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
答案：BCD
解析：租赁合同到期的、因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的，属于自然终止。
57.下列关于房地产登记的表述中，正确的有( )。
A.登记的目的之一是保证交易安全
B.办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则
C.国家对不动产实行统一登记制度包括统一登记时间、范围、机构和办法
D.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力
E.不动产物权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力
答案：ABD
解析：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
58.下列情形中，应当办理房屋所有权转移登记的有( )。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.交换房屋
D.继承房屋
E.赠与房屋
答案：CDE
解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
59.甲房地产中介机构根据乙房地产开发公司的委托，出具了一份标的额为22 000万元的营销策划方案。在下列选项中，甲机构的收费符合国家现行收费标准的有( )万元。
A.30
B.80
C.120
D.550
E.660
答案：AB
解析：技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0.5%。收费：22000万元×0.5%=110万元，选项中只有A项、B项小于110万元，故选A、B。
60.下列符合房地产经纪人执业资格报考条件的有( )。
A.取得中专开云kaiyun(中国)历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作浦3年
D.取得大专开云kaiyun(中国)历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满2年
C.取得本科开云kaiyun(中国)历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年
D.取得双开云kaiyun(中国)士开云kaiyun(中国)位，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
E.取得硕士开云kaiyun(中国)位，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
答案：CDE
解析：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：(1)取得大专开云kaiyun(中国)历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年;(2)取得大开云kaiyun(中国)本科开云kaiyun(中国)历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
61.房地产中介服务行业信用档案的建立范围包括( )。
A.房地产登记机构
B.房地产估价机构
C.房地产经纪机构
D.房地产经纪人
E.房地产经纪人协理
答案：BD解析：房地产中介服务行业信用档案由房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案构成。
62.土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有( )。
A.20%
B.30%
C.50%
D.60%
E.70%
答案：BCD
解析：土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
63.下列情形中，免征契税的有( )。
A.私立开云kaiyun(中国)校受让教开云kaiyun(中国)大楼 B.市医院购置住院部房产
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房 D.法定继承人继承房产
E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产
答案：BCD
解析：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教开云kaiyun(中国)、医疗、科研和军事设施的，免税;城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税;法定继承人继承土地、房屋权属的，不征契税;但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。
64.个人住房公积金存款利率政策有( )。
A.当年缴存的公积金按当年1月1日的活期存款利率计息
B.上年结转的公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息
C.每年的6月30日为结息日
D.上年结转的公积金按结息日挂牌公告的一年整存整取存款利率计息
E.公积金自存入个人公积金账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转
答案：BC
解析：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息。上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。
65.对于住宅小区，物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为( )。
A.针对性的专项服务
B.普遍性的经营服务
C.常规性的公共服务
D.市场性的专业服务
E.委托性的特约服务
答案：ACE
解析：物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
66.下列关于业主大会和业主委员会的表述中，正确的有( )。
A.业主委员会由业主大会选举产生
B.业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离
C.业主委员会应当接受县级以上人民政府工商行政管理部门监督管理
D.业主委员会召集并主持业主大会会议，业主大会向业主委员会负责
E.住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关物业服务企业
答案：AB
解析：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。
67.物业管理经费的来源主要有( )。
A.定期收取物业服务费
B.住宅专项维修资金
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的经营收入
E.开发建设单位给予的支持
答案：ABDE
解析：总体上看，物业管理经费的来源主要有以下几个方面：(一)定期收取物业服务费;(二)物业共用部位、共用设施设备维修资金;(三)物业服务企业开展多种经营的收入和利润;(四)政府多方面的扶持;(五)开发建设单位给予一定的支持。
68.可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共用部位有( )。
A.屋顶
B.户外墙面
C.基础
D.楼梯间
E.绿地
答案：ABCD
解析：住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
69.下列关于物业服务的表述中，正确的有( )。
A.物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同
B.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价
C.物业企业代收水、电和有线电视等费用可以向业主收取适当的手续费
D.业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式收取物业服务费用
E.根据相关规定，购买商品房者应按购房款的1%一1.5%缴交住宅专项维修资金
答案：ABD
解析：在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托代为收取供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。
70.某住宅小区由于工程质量低劣，发生了重大工程质量事故，按相关规定对其开发商的处罚可能有( )。
A.警告
B.降低资质等级
C.吊销资质证书解情况
D.吊销营业执照
E.单处罚款
答案：BCD
解析：企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的处罚依据是《房地产开发企业资质管理规定》第二十二条。处罚的标准是：由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
2005年6月27 日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的价格预购了该项目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
71.甲公司申请改变土地利用条件必须经过( )的同意。
A.出让方
B.房地产管理部门
C.建设行政管理部门
D.规划行政管理部门
答案：AD
解析：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
72.甲公司在施工招标过程中，应向( )个以上的施工单位发出邀请书。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
73.该住宅工程的竣工验收工作由( )负责组织实施。
A.甲公司
B.乙公司
C.建设行政主管部门
D.规划行政主管部门
答案：B
解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。
74.按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过( )元。
A.2744
B.13720
C.16464
D.16500
答案：C
解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。
75.李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为( )。
A.2075年6月26日
B.2075年7月26日
C.2075年8月29日
D.2077年5月29日
答案：A
解析：该住宅用地出让年限为出让年限70年，从2005年6月27 日开始计算，加计70年，即：2075年6月26日。
(二)
张某出国留开云kaiyun(中国)前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。
76.刘某购买房屋的过程中，应当申请办理( )登记。
A.房屋转移
B.房屋更正
C.房屋抵押
D.地役权
答案：AC
解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。
77.针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为( )。
A.房产税
B.契税
C.城镇土地使用税
D.营业税
答案：B
解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
78.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为( )。
A.应签订书面抵押合同
B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记
C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.抵押权自抵押合同签订之日起成立
答案：AD
解析：刘某和甲、乙银行应办理房屋抵押权登记。同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。
79.下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为( )。
A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租
B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿
D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失
答案：B
解析：抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
80.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。
A.占用该抵押房屋 B.扣押该抵押房屋
C.与刘某协议变卖该抵押房屋 D.请求人民法院拍卖该抵押房屋
答案：CD
解析：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
(三)
胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1 日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。
81.下列关于销售委托合同签订的表述中，正确的为( )。
A.合同应由甲公司与乙公司签订
B.李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C.李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D.胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同
答案：AC
解析：房地产经纪人经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。
82.陈某在购房肘，甲公司应向陈某出示( )。
A.中介服务代理委托合同
B.该住宅楼的销售委托书
C.竣工验收证明
D.物业管理方案
答案：BC
解析：中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
83.陈某所购房屋屋面防水工程的质量保修期为( )。
A.2008年5月1日
B.2008年5月31日
C.2010年3月31日
D.2010年5月31日
答案：C
解析：屋面防水的质量最低保修期3年，但是《房屋建筑工程质量保修办法》屋面防水工程最低保修期5年。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
84.按规定乙公司为陈某办理《房屋所有权证》的限期为( )。
A.从6月2日起计算60日内
B.从6月2日起计算90日内
C.从10月10日起计算60日内
D.从10月10日起计算90日内
答案：A
解析：房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
85.陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋( )。
A.更正登记
B.异议登记
C.变更登记
D.初始登记
答案：A
解析：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
(四)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司)。
86.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括( )等。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.房屋拆迁许可证
答案：BC
解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明等。
87.关于该地块的房屋拆迁，下列表述中错误的为( )。
A.城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证
B.房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定
C.拆除违法建筑不予补偿
D.拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿
答案：A
解析：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
88.唐某原被拆除的房屋需要办理的房屋登记为( )
A.初始登记
B.变更登记
C.转移登记
D.注销登记
答案：D
解析：房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。
89.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起( )日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.7
B.15
C.30
D.60
答案：C
解析：房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
90.下列关于规划、设计变更的表述中，正确的为( )。
A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人
B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任
C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复
D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受
答案：BD
解析：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
