住宅改商用？业主大会迟迟不能成立？车位到底归谁所有？
5月1日起，这些事儿将不再让所有业主为难。
《陕西省物业管理条例》（以下简称条例）已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。与以往各项法规的出台有所不同，《条例》是在面向社会公开征集意见的基础上，首次以召开“立法听证会”的方式引入地方性法规的制定和修改程序。新修订的《条例》有着许多引人注目的亮点，为此，本报对该法规中的一些新制度、新思路以及生活中业主比较关心的问题邀请法律界人士进行简要分析。
亮点一：扩大了物业管理中享有业主权利人群的范围：将尚未取得所有权但合法占有房屋的人视为业主
[相关法条]《条例》第七条
[律师解析]《条例》对业主这一概念做了进一步完善，使其表述更为合理、更符合实际情况，也更便于操作。除了已领取房屋所有权证的业主外，《条例》规定：“基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。”这里所指的“占有”须符合二个条件，一是基于合法的手段的占有，二是该占有一定要有物权变动的前行为，以物权的变动为目的。比如租赁便不是以房屋的所有权变动为目的，承租人当然不会因为实际占有房屋而成为《条例》所称的业主；买卖违章建筑的房屋而居住的，虽然支付了相应的购房款，但因为该房屋的建设、销售或其他环节都违反法律规定，因此，买受人对该房屋的占有、使用当然不具有合法性，亦不能视为业主。
亮点二：业主维权更方便：解决了“业主大会成立难”的问题
[相关法条]《条例》第十条
[律师解析]《条例》第十条的规定实际上是解决了 “业主大会成立难”的问题。实践中，在小区达到了成立业主大会的条件后，往往需要建设单位的配合才能够启动业主大会的筹备工作，而建设单位基于种种原因怠于行使甚至是阻碍上述工作的展开，致使业主大会的成立举步维艰。根据本条规定，业主大会成立的条件具备后，如果建设单位怠于向物业管理行政部门履行告知义务时，业主可以书面的形式向有关部门告知；而且在相关部门限期不履行筹备业主大会职责的情况下可以自行组织成立业主大会。这些规定在解决业主大会成立难的问题上迈出了一大步。
亮点三：明明白白消费：物业服务内容、收费标准需公示
[相关法条]《条例》第六十四条
[律师解析]实践中，业主往往不知道物业服务的内容和物业费收取的标准。因此，物业服务企业与业主之间纠纷不断，物业服务企业和业主往往各执一词，各说各的理，物业服务企业说业主没有交物业费，而业主又说物业服务企业服务没到位，收费太高，法院在审理该类案件过程中，有时也很难做出判断。《条例》针对此情况做出了明确的规定：“物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案”、“物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项”。这样，使业主对自己应享受哪些服务、应交哪些费用一目了然，既有利于减少矛盾，也可使已产生的纠纷尽快解决。
亮点四：专营服务由始至终：供水、供电、供热专业经营单位不得随意停止为业主提供服务
[相关法条]《条例》第六十六条
[律师解析]实践中，物业服务企业受业主的委托，如果部分业主不交纳供水、供电、供热等费用，专业经营单位便采取对整个住宅小区断电、断水、停止供暖等措施。鉴于此，《条例》明确规定：“供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用”。由于物业服务企业受供水供电企业委托，其系供水、供电、供气专营单位的受托人，并非业主的受托人，故供水、供电、供热等专业经营单位便不能因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止为业主提供服务。
5月1日起，这些事儿将不再让所有业主为难。
《陕西省物业管理条例》（以下简称条例）已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。与以往各项法规的出台有所不同，《条例》是在面向社会公开征集意见的基础上，首次以召开“立法听证会”的方式引入地方性法规的制定和修改程序。新修订的《条例》有着许多引人注目的亮点，为此，本报对该法规中的一些新制度、新思路以及生活中业主比较关心的问题邀请法律界人士进行简要分析。
亮点一：扩大了物业管理中享有业主权利人群的范围：将尚未取得所有权但合法占有房屋的人视为业主
[相关法条]《条例》第七条
[律师解析]《条例》对业主这一概念做了进一步完善，使其表述更为合理、更符合实际情况，也更便于操作。除了已领取房屋所有权证的业主外，《条例》规定：“基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。”这里所指的“占有”须符合二个条件，一是基于合法的手段的占有，二是该占有一定要有物权变动的前行为，以物权的变动为目的。比如租赁便不是以房屋的所有权变动为目的，承租人当然不会因为实际占有房屋而成为《条例》所称的业主；买卖违章建筑的房屋而居住的，虽然支付了相应的购房款，但因为该房屋的建设、销售或其他环节都违反法律规定，因此，买受人对该房屋的占有、使用当然不具有合法性，亦不能视为业主。
亮点二：业主维权更方便：解决了“业主大会成立难”的问题
[相关法条]《条例》第十条
[律师解析]《条例》第十条的规定实际上是解决了 “业主大会成立难”的问题。实践中，在小区达到了成立业主大会的条件后，往往需要建设单位的配合才能够启动业主大会的筹备工作，而建设单位基于种种原因怠于行使甚至是阻碍上述工作的展开，致使业主大会的成立举步维艰。根据本条规定，业主大会成立的条件具备后，如果建设单位怠于向物业管理行政部门履行告知义务时，业主可以书面的形式向有关部门告知；而且在相关部门限期不履行筹备业主大会职责的情况下可以自行组织成立业主大会。这些规定在解决业主大会成立难的问题上迈出了一大步。
亮点三：明明白白消费：物业服务内容、收费标准需公示
[相关法条]《条例》第六十四条
[律师解析]实践中，业主往往不知道物业服务的内容和物业费收取的标准。因此，物业服务企业与业主之间纠纷不断，物业服务企业和业主往往各执一词，各说各的理，物业服务企业说业主没有交物业费，而业主又说物业服务企业服务没到位，收费太高，法院在审理该类案件过程中，有时也很难做出判断。《条例》针对此情况做出了明确的规定：“物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案”、“物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项”。这样，使业主对自己应享受哪些服务、应交哪些费用一目了然，既有利于减少矛盾，也可使已产生的纠纷尽快解决。
亮点四：专营服务由始至终：供水、供电、供热专业经营单位不得随意停止为业主提供服务
[相关法条]《条例》第六十六条
[律师解析]实践中，物业服务企业受业主的委托，如果部分业主不交纳供水、供电、供热等费用，专业经营单位便采取对整个住宅小区断电、断水、停止供暖等措施。鉴于此，《条例》明确规定：“供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用”。由于物业服务企业受供水供电企业委托，其系供水、供电、供气专营单位的受托人，并非业主的受托人，故供水、供电、供热等专业经营单位便不能因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止为业主提供服务。
